بعد از پیدا کردن ملک مناسب و قصد نهایی برای خرید آن، نوبت به تنظیم قولنامه و سند می‌رسد.

زمانی که شما به عنوان خریدار با فروشنده ملک به توافق می‌رسید، موارد مورد توافق خود را برگه‌ای ثبت و امضا می‌کنید که به آن قولنامه گفته می‌شود. توجه به قولنامه اولین نکته حقوقی است که باید به آن توجه داشته باشید. قولنامه بار و ارزش حقوقی دارد و زمانی که شما قولنامه را ثبت کردید، فرد نمی‌تواند ملک را به شخص دیگری بفروشد.

ضمناً شما نیز طبق قولنامه موظف می‌شوید طبق زمان تعیین شده در قولنامه پول منتسب به ملک را بپردازید.

در مورد سند باید گفت که در هنگام خرید باید به تک برگی بودن آن توجه کنید و سند دفترچه‌ای برای شما مطلوب نیست. همچنین فروشنده باید به اداره مالیات و شهرداری مراجعه کند و عوارض نوسازی شهرداری و همچنین مالیات مربوط به ملک را قبل از فروش ملک پرداخت نماید.

سند تک برگی مهم‌ترین مدرک مربوط به مالکیت بر یک ملک است و باید توجه داشته باشید که این سند باید به صورت دفترخانه‌ای به نام شما ثبت گردد.

همانطور که گفتیم نکات مهمی در رابطه با خرید ملک وجود دارد که در صورت رعایت آنها خرید آسان‌تری خواهید داشت و در صورت عدم رعایت آنها به احتمال زیاد با مشکل مواجه خواهید. مشکلات مالی و حقوقی ناشی از خرید ملک بسیار پردردسرند و در وهله اول بهتر است از ملک‌هایی که ممکن است دردسر ایجاد کنند دوری کنید.

اما بیایید به اصل مطلب یعنی نکات حقوقی مهم در خرید ملک بپردازیم. برخی از مهم‌ترین‌های آنها شامل:

در اولین قدم باید مدارک شناسایی فروشنده یا فروشندگان به خوبی بررسی گردد. شما باید دلایلی را که نشان می‌دهد فروشنده صاحب ملک است را بررسی کنید و اختیارات او را بشناسید.

همچنین باید توجه کنید که در املاک وارثی باید تمام فروشندگان ذیل قرارداد را امضا کنند یا یک نفر از جانب همه وارثین وکالت داشته باشد. در املاک موروثی بررسی گواهی انحصار وراثت و دریافت کپی برابر اصل آن از فروشنده مهم است.

نکته حقوقی مهم در خرید ملک که مربوط به فروشنده آن است این است که فروشنده نباید ممنوع المعامله باشد؛ در غیر این صورت قرارداد با وی از اعتبار خاصی برخوردار نیست.

برخی افراد ممنوع المعامله شامل محجورین (صغیر، غیر رشید و مجنون)، تجار ورشکسته، محکومین دادگاه که حق معامله کردن از آنها سلب شده است و … .

نکته مهم بعدی در مورد خرید ملک این است که شرایط ملک و سند آن آگاهی کامل باید داشته باشید. هر گونه نکته مبهمی که در مورد سند یا مالک وجود داشته باشد باید بررسی شود. همچنین می‌توانید در سامانه دفتر اسناد و املاک ککشور و با کد رهگیری استعلاماتی که نیاز دارید را بررسی کنید.

نکته بعدی این است که سند ملک باید آزاد باشد و ملک در وثیقه یا رهن نباشد. فک رهن یکی از راهکارهای خرید ملک‌هایی است که در رهن بانک یا شخصی هستند اما روند آن نیز باید تحت نظارت شما و با یک وکالت نامه دقیق مشخص شود.

تا زمانی که طرف دیگر معامله به بخشی از تعهدات خود عمل نکرده است، شما باید به تمام تعهدات خود عمل نکنید. در واقع شما باید تا هنگام تحویل کامل ملک، تمام مبلغ را پرداخت نکنید. البته منظور از تحویل کامل تحویل فیزیکی نیست و منظور انتقالات ثبتی سند است. بنابراین بهتر است مبلغ مورد معامله را به صورت مرحله‌ای و تمام آن را بعد از ثبت سند پرداخت کنید.

در هر شرایطی ممکن است اختلافاتی به وجود بیاید که در معاملات املاک مشکلاتی را به وجود بیاورد و برای پیشگیری از این مشکلات بهتر است شرایط فسخ قرارداد را تعیین کنید. فسخ قرارداد یک راه ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است و طرفین یا یکی از آنها این حق را دارند که در مورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم‌گیری کنند. در اصطلاح حقوقی به فسخ قرارداد خیار فسخ می‌گویند که حق فسخ را به فرد خاصی می‌دهند.

در واقع با دادن اختیار فسخ به شما و طرف مقابل، شما می‌توانید در صورت عدم رسیدن فرد به تعهداتش، قرارداد خرید ملک را فسخ کنید. در این صورت شما می‌توانید حتی در صورت عدم رضایت فرد مقابل قرارداد را به صورتی که از قبل تعیین کرده‌اید فسخ کنید.

قبلا هم به این مسئله که فروشنده باید به صورت کامل بر ملک مالکیت داشته باشد یا در غیر این صورت از سوی مالک اصلی وکالت نامه رسمی داشته باشد. در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد، همه مالکین باید از فروش آن رضایت داشته باشند. برای اینکه در چنین مواردی به مشکل بر نخورید بهتر است حتما با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید. برای این کار توصیه می‌کنیم با شماره تماس موسسه میعاد عدالت که در بخش تماس با ما ثبت گردیده تماس حاصل فرمایید.

ضمنا در صورت خرید ملک، مالک باید ملک را به اسم شما منتقل کرده باشد آن را هم در دفتر املاک به ثبت برساند. بنابراین توصیه می‌شود از هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، خودداری کنید؛ این کار امتیازات قانونی سند را از شما سلب می‌کند و از حمایت قانونی برخوردار نیستید؛ ضمناً این کار احتمال انتقال مال غیر و کلاهبرداری را هم افزایش می‌دهد.

یکی از نکات حقوقی مهم در خرید ملک این است که شما به عنوان خرید ملک باید قبل از خرید به خوبی از آن بازدید نمایید. در این خصوص بهتر است شرایط تخصصی ملک را شناسایی کنید و آن را با سند مورد مقایسه قرار دهید. همچنین بهتر است شرایط قرارگیری، متراژ، راه‌های دسترسی، املاک معارض، قیمت واقعی ملک و … را بررسی کنید.

برای مثال در خصوص آپارتمان‌ها وضعیت دسترسی راه‌های مشاعی و به طور کلی مشاعات، شرایط استفاده از پارکینگ و آسانسور، شرایط حیاط یا پشت بام و … جزء مهم‌ترین نکات در مورد خرید آپارتمان هستند.

همیشه می‌توانید مبایعه نامی رسمی یا عادی ببندید و تفاوت آنها تنها در دفترخانه‌ای بودن یا نبودن آنهاست. مبایعه نامه عادی در دفتر مشاوره املاک بسته می‌شود و کاملا به صورت شخصی بین طرفین بسته می‌شود اما مبایعه نامه رسمی در دفترخانه رسمی ثبت می‌گردد.

توصیه ما این است که اگر مبایعه نامه عادی ثبت می‌کنید بهتر است آن یک فرد مجرب و کارشناس با خود به همراه داشته باشید تا قولنامه را به بهترین نحو ببندید.